L'assurance loyers impayés, ou GLI, rembourse au bailleur les loyers que son locataire ne paie plus, les dégradations et les frais de procédure. Elle coûte 2 à 4 % du loyer annuel, charges comprises. En échange, l'assureur choisit les locataires qu'il accepte.
À retenir
- La GLI coûte 2 à 4 % du loyer annuel, charges comprises, et la prime se déduit des revenus fonciers au régime réel.
- L'assureur n'accepte que les locataires qui remplissent ses critères, en général des revenus d'environ trois fois le loyer.
- GLI et caution ne se cumulent pas, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
- Visale est gratuite et couvre jusqu'à 36 mois d'impayés, pour les locataires qui y ont droit.
Ce qu'est l'assurance loyers impayés
Quand un locataire cesse de payer, le bailleur continue de rembourser son crédit et de régler ses charges. L'assurance loyers impayés, aussi appelée garantie des loyers impayés ou GLI, prend alors le relais : l'assureur verse les loyers au bailleur et se charge de les réclamer au locataire.
Elle se souscrit de deux façons :
- Directement, auprès d'un assureur ou d'un courtier, quand vous gérez votre location vous-même.
- Par votre agence, qui a négocié un contrat pour tous ses mandants. La garantie est alors une option du mandat de gestion.
Ce qu'elle couvre
| Garantie | Ce qu'elle paie |
|---|---|
| Loyers impayés | Les loyers et les charges que le locataire ne paie plus, jusqu'au plafond du contrat. |
| Dégradations | Les réparations au-delà du dépôt de garantie, constatées au départ du locataire. |
| Frais de procédure | Le commissaire de justice, l'avocat et la procédure d'expulsion. |
| Protection juridique | L'aide d'un juriste en cas de litige avec le locataire. |
| Vacance du logement | En option dans certains contrats : les loyers perdus entre deux locataires. |
Chaque garantie a un plafond, et parfois une franchise. Deux contrats au même prix ne couvrent pas la même chose : lisez les plafonds avant de comparer les primes.
Ce qu'elle laisse de côté
- Un locataire hors critères. Si son dossier ne remplit pas les conditions de l'assureur, l'impayé n'est pas pris en charge.
- Les premiers mois, dans certains contrats. Un délai de carence peut s'appliquer après la souscription.
- L'usure normale. Une peinture défraîchie après huit ans n'est pas une dégradation.
- Un impayé déclaré trop tard. Le contrat fixe un délai pour relancer le locataire, puis pour déclarer l'impayé.
Ce qu'elle coûte
Comptez 2 à 4 % du loyer annuel, charges comprises. Le taux dépend des garanties, des plafonds et de la façon de souscrire : un contrat négocié par une agence pour tous ses mandants est souvent moins cher qu'un contrat individuel.
| Loyer mensuel, charges comprises | Prime à 2 % | Prime à 4 % |
|---|---|---|
| 700 € | 168 € par an | 336 € par an |
| 1 000 € | 240 € par an | 480 € par an |
| 1 500 € | 360 € par an | 720 € par an |
Au régime réel, la prime se déduit de vos revenus fonciers.
Les conditions sur le locataire
L'assureur ne couvre que les locataires qu'il juge solvables. Ses critères varient, mais on retrouve presque toujours :
- des revenus nets d'environ trois fois le loyer, charges comprises ;
- une situation stable : un contrat à durée indéterminée hors période d'essai, une retraite, ou une activité indépendante de plusieurs années ;
- un dossier complet, vérifié avant la signature du bail.
Faites valider le dossier par l'assureur ou par votre agence avant de signer. Un bail signé avec un locataire hors critères n'est pas couvert.
GLI ou caution : il faut choisir
Un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas demander de caution à son locataire. Une seule exception : le locataire étudiant ou apprenti, pour qui les deux se cumulent.
Hors de cette exception, la caution demandée en plus de l'assurance est nulle.
GLI ou Visale
Visale est une caution gratuite accordée par Action Logement. Elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés pendant les trois premières années du bail, et les dégradations dans la limite de deux mois de loyer.
| GLI | Visale | |
|---|---|---|
| Prix pour le bailleur | 2 à 4 % du loyer annuel | Gratuite |
| Locataires couverts | Ceux que l'assureur accepte | Les 30 ans et moins, et les plus de 30 ans sous conditions |
| Loyers impayés | Jusqu'au plafond du contrat | Jusqu'à 36 mois |
| Dégradations | Jusqu'au plafond du contrat | Jusqu'à deux mois de loyer |
| Loyer maximal | Selon le contrat | Plafonné |
Visale convient quand votre locataire y a droit et que le loyer reste sous son plafond. La GLI couvre les autres cas, et souvent mieux les dégradations et les frais de procédure.
Avec une agence de gestion
La plupart des agences de gestion locative proposent une GLI en option. L'agence vérifie le dossier du locataire, déclare l'impayé et suit le dossier avec l'assureur. Demandez le taux, les plafonds, et ce qui se passe si vous changez d'agence : la garantie s'arrête souvent avec le mandat. Son coût s'ajoute aux honoraires de gestion.
Questions fréquentes
L'assurance loyers impayés est-elle obligatoire ?
Non. Aucune loi ne l'impose au bailleur. Une agence de gestion peut la proposer en option dans son mandat.
Peut-on demander une caution en plus de la GLI ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans les autres cas, le bailleur choisit entre l'assurance et la caution.
La prime de GLI est-elle déductible des impôts ?
Oui, des revenus fonciers, si vous êtes au régime réel. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire couvre déjà les charges.
Combien de temps faut-il pour être indemnisé ?
Cela dépend du contrat. La plupart prévoient une déclaration après un ou deux mois d'impayés, puis un versement chaque mois ou chaque trimestre.